Ինչպես ճիշտ հիփոթեք վերցնել և չափսոսալ դրա համար

29.10.2018

Սեփական բնակարան գնելու մասին վաղ թե ուշ մտածում է յուրաքանչյուր ոք: Բայց այդպիսի գնման համար միանգամից վճարելը ոչ բոլորի գրպանին է հարմար: Եվ այդ դեպքում կարող է օգնել հիփոթեքային վարկը: Ընտրելով վարկի ձևակերպման բանկ` մարդիկ, նախևառաջ, ուշադրություն են դարձնում տոկոսադրույքին: Եվ հաճախ իրազեկվածության պակասը «սկսած 10%-ից» գովազդային հնարքով պատրանք է ստեղծում, թե բոլոր ցանկացողները կարող են 10 տոկոսով հիփոթեք վերցնել կամ հակառակը, ֆինանսական կառույցների նկատմամբ անվստահություն է ստեղծում և հետ է պահում վարկ վերցնելուց:

Բանկը վարկի տոկոսադրույքը սահմանում է արդեն բոլոր անհրաժեշտ փաստաթղթերը տեսնելուց, վարկային պատմության ուսումնասիրությունից հետո և այլն: Յուրաքանչյուր հաճախորդի համար տոկոսադրույքն անհատական կարգով է սահմանվում: Դրա վրա ազդում է վարկառուի եկամուտների չափը, գրավադրվող գույքի որակը, վարկի ժամկետը, նախնական ներդրման չափը, մարման ժամանակացույցը և այլն: Այս ամենը կարող է ստանդարտ տոկոսադրույքն ավելացնել 2-3 տոկոսով: Նվազագույն տոկոսադրույքով վարկ բանկերը սովորաբար տրամադրում են իրենց այն հաճախորդներին, ովքեր բանկում հաշիվներ, բարձր եկամուտներ, անթերի վարկային պատմություն ունեն: Ցածր տոկոսադրույքներ են գործում նաև ֆինանսավորման որոշակի ծրագրերի շրջանակում: Երբեմն բանկերը վարկավորման ավելի լավ պայմաններ են առաջարկում որոշ բնագավառների աշխատողներին, այն ընկերությունների աշխատակիցներին, որոնց հետ աշխատավարձային նախագիծ ունեն:

Նույն բանկում հիփոթեքային վարկի տոկոսադրույքը կարող է կազմել 7 տոկոս և կարող է կազմել 24 տոկոս: Այդ իսկ պատճառով, նախևառաջ, պետք է հետաքրքրվել, չկան, արդյո՞ք, շուկայում հատուկ առաջարկներ կամ արտոնյալ պայմաններ, որոնց դուք կհամապատասխանեք: Բայց հաշվի առեք, որ վարկի տոկոսադրույքը դեռևս այն ծախսերը չեն, որ կան առջևում: Հիփոթեքային վարկը ենթադրում է բազմաթիվ հավելյալ ծախսեր:

Շատ կարևոր է հիշել, որ վարկային պայմանագրում նշված տոկոսադրույքն անվանական դրույքն է, որով հաշվարկվում են վարկի տոկոսները: Իսկ թե որքան կարժենա իրականում վարկը բոլոր պարտադիր վճարների հետ, ցույց է տալիս փաստացի տոկոսադրույքը: Եվ այն կարող է անվանականից տարբերվել 1- 4 տոկոսով: Օրինակ՝ 20 մլն դրամ արժողությամբ բնակարանի համար նախնական 30-տոկոսանոց վճարման և 10 տարվա մարման դեպքում հիփոթեքային վարկավորման անվանական տոկոսադրույքը հայկական բանկերից մեկում կազմում է 14 տոկոս, իսկ փաստացին` ավելի քան 17 տոկոս: Մեկ այլ բանկում անվանական տոկոսադրույքը 15 տոկոս է, փաստացին` 16,7 տոկոս: Երբեմն համադրվում են անվանական բարձր տոկոսադրույքը և ոչ պակաս բարձր հավելավճարները: Եվ անվանական 24 տոկոսը վերածվում է փաստացի 27,5 տոկոսի:

Տոկոսադրույքները, որոնք մենք սովորաբար նշում ենք, ֆիքսված տոկոսադրույքներն են, այսինքն վարկավորման ողջ ժամանակահատվածի ընթացքում վճարումները հաշվարկվում են միևնույն տոկոսադրույքով։ Երկարաժամկետ հիփոթեքային վարկերի դեպքում բանկերը երբեմն առաջարկում են նաև լողացող տոկոսադրույքներ։ Ի՞նչ է դա։ Լողացող տոկոսադրույքը տոկոսների հաշվարկման համակարգ է, որը կապված է որևէ շուկայական տոկոսադրույքին, հաճախ` LIBOR դրույքին (Լոնդոնի միջբանկային շուկայում առաջարկվող դրույք), եթե խոսքը արժութային վարկերի և գանձապետական պարտատոմսերի եկամտաբերության, ինչպես նաև դրամային վարկերի մասին է։ Լողացող տոկոսադրույքը բաղկացած է երկու մասից` ֆիքսված տոկոս և «լողացող» ցուցիչ։ Եթե ցուցիչն աճում է, ապա աճում է նաև տոկոսադրույքը, և փոխառուն պետք է ավելի շատ վճարի։ Եթե ցուցիչը նվազում է, ապա, համապատասխանաբար, նվազում է նաև տոկոսադրույքը, և փոխառուն ավելի քիչ է վճարում։ Կայուն տնտեսական իրավիճակի դեպքում լողացող տոկոսադրույքը ձեռնտու է փոխառուին, սակայն ճգնաժամային ժամանակաշրջանում այն պարունակում է լրացուցիչ ռիսկեր։

Յուրաքանչյուր բանկ ունի պարտադիր վճարների իր ցանկը, և այդ վճարների չափը շատ է տարբերվում։ Օրինակ, հիփոթեքի հայտի ուսումնասիրման վճարը տարբեր բանկերում կարող է արժենալ 1 000 ՀՀ դրամից մինչև 70 հազար ՀՀ դրամ, վարկի սպասարկման վճարը` տարեկան 60 000-180 000 ՀՀ դրամ։ Որոշ բանկեր գանձում են կանխիկացման միջնորդավճար, իսկ դա ևս 20 000–50 000 ՀՀ դրամ է։ Հիփոթեքային վարկի լրացուցիչ ծախսերը ներառում են անշարժ գույքի գնահատման վճար, նոտարի և կադաստրի վճարներ։ Գրեթե բոլոր բանկերը պահանջում են ապահովագրել գրավադրվող սեփականությունը, որոշ բանկեր պահանջում են դժբախտ պատահարների ապահովագրություն վարկառուի, իսկ երբեմն նա համավարկառուի կողմից։ Ընդ որում խոսքը պայմանագրի ողջ ժամկետի ընթացքում ապահովագրության մասին է, այսինքն խոսքը ոչ թե միանվագ, այլ տարեկան վճարի մասին է։ Դա նշանակում է, որ վերը նշված օրինակով սեփականության ապահովագրման համար 10 տարում դուք ստիպված կլինեք վճարել միջինը 300 000 ՀՀ դրամ, դժբախտ պատահարներից ապահովագրման համար` գրեթե նույնքան։ Այսպիսով, միայն ապահովագրումը կարող է 0,5%–ով ավելացնել փաստացի տոկոսադրույքը։

Տոկոսադրույքից բացի, հիփոթեքային վարկի արժեքի վրա ազդում է նաև այն, թե ինչպես եք պատրաստվում այն մարել։ Անուիտետային մարումը ենթադրում է ամսական վճարումներ` հավասար գումարով վարկավորման ողջ ժամկետի ընթացքում։ Դիֆերենցացված վճարումը ենթադրում է մարում անհավասար գումարներով, որոնք նվազում են վարկավորման ժամկետի ընթացքում։

            Եվս մի քանի խորհուրդ ապագա վարկառուներին.

  • Վարկի մարման ամսական վճարումները պետք է կազմեն Ձեր եկամուտի 30-50 տոկոսը, ավելի լավ է 30 տոկոսը, քան 50 տոկոսը: Հիփոթեքային վարկը երկարաժամկետ վարկ է, և շատ բան կարող է փոխվել: Մի փոքր հոռետեսությունը ապագա եկամուտների գնահատման առումով չի խանգարի:
  • Որքան մեծ է վարկի ժամկետը, այնքան մեծ են վարկի գերավճարները (թեև ամսական վճարումները քիչ կլինեն): Մի' փորձեք երկարաձգել վարկի մարման ժամկետը, եթե լուրջ անհրաժեշտություն չկա:
  • Նախօրոք ճշտեք, թե ինչ պայմաններով կարելի է վարկը ժամանակից շուտ մարել: Սովորաբար բանկերը և վարկային կազմակերպությունները տուգանքներ են սահմանում հիփոթեքային վարկի վաղաժամ մարման դեպքում:
  • Մի' ուշացրեք վճարումները, որպեսզի ստիպված չլինեք տուգանքներ վճարել: Միշտ պետք է ունենալ առնավազն 2 ամսվա վարկի մարման համար անհրաժեշտ գումարը:

 

Մեր կայքում կա վարկային հաշվիչ, որը կօգնի հաշվարկել և' վարկի փաստացի տոկոսադրույքը, և' ամսական վճարների գումարը։ Հաշվարկը կատարելու համար ընտրեք Ձեր կողմից ընտրված բնակարանը, այնուհետև Հիփոթեքի հաշվիչ և նշել վարկի համար անհրաժեշտ գումարը, բնակարանի արժեքը, տոկոսադրույքը /ըստ Ձեր կողմից նախընտրած բանկի կողմից սահմանված տոկոսադրույքի/, ժամկետը և վճարվող կանխավճարի չափը: Նշված գործողությունները կատարելուց հետո կարող եք տեսնել վճարման գրաֆիկը: