Անշարժ գույքի շուկա. 2015-ի հետևանքները, «դեղատոմսեր» 2016-ի համար

03.05.2016

Անշարժ գույքի շուկա. 2015-ի հետևանքները, «դեղատոմսեր» 2016-ի համար

Սեդա Հերգնյան

18:12  15 հունվարի, 2016

2015 թվականը Հայաստանի անշարժ գույքի շուկայի համար չառանձնացավ ակտիվությամբ, թեև ինչպես փաստում են մասնագետները, շուկայում  վիճակը կայուն է, խուճապային ոչինչ չկա։  Սակայն, ամերիկյան դոլարի նկատմամբ դրամի արժեզրկումն ու ռուսական ռուբլու ընդհանուր անկումն, այդ թվում՝ դրամի նկատմամբ, անհետևանք չմնացին։ 

Շուկայում գործարքների քանակը նվազել է 

Կառավարությանն առընթեր անշարժ գույքի կադաստրի պետական կոմիտեն դեռ չի հրապարակել շուկայի 2015 թվականի ամբողջական վերլուծությունը, բայց հունվար-նոյեմբերի ցուցանիշներն արդեն իսկ պատկերացում են տալիս տարվա վիճակի մասին։ 

Այսպիսով, 2015 թվականի հունվար-նոյեմբեր ամիսներին հանրապետությունում անշարժ գույքի նկատմամբ իրականացվել է 162 հազ. 363 գործարք, որոնց քանակը, 2014 թվականի նույն ժամանակահատվածի համեմատ, նվազել է 16,7 %-ով:   

«Լավ առաջարկ» անշարժ գույքի գործակալության տնօրեն Վլադիմիր Խաչատրյանը «Հետք»-ի հետ զրույցում նշեց, որ շուկայում արձանագրված պասիվացման հիմնական պատճառներից առաջինը ռուբլու փոխարժեքի անկումն է։ Դա զգալի հարված հասցրեց Ռուսաստանում աշխատող հայաստանցիների եկամտին, ինչի արդյունքում այս երկրից Հայաստան կատարվող տրանսֆերտների ծավալը կտրուկ պակասեց։ 

Մասնավորապես, ինչպես տեղեկանում ենք Կենտրոնական բանկից, 2015-ի նոյեմբերին մասնավոր տրանսֆերտների զուտ ներհոսքի ծավալը կազմել է 68,4 միլիոն դոլար՝ 2014-ի նոյեմբերի ավելի քան 90 միլիոն դոլարի դիմաց։ Նվազումը կազմել է  24%: Այսինքն՝ այն հայ ընտանիքների եկամուտները, որոնք գոյանում են արտերկրում աշխատող հարազատների ուղարկած փողի հաշվին, այս տարի կտրուկ նվազել են։ Դա բացասաբար է ազդել ընդհանուր տնտեսության վրա, այդ թվում՝ անշարժ գույքի շուկայի գործարքների. քիչ փող, քիչ գործարք։ 

«Բացի տրանսֆերտները, ռուբլու արժեզրկումը մեկ այլ ազդեցություն ևս ունեցավ Հայաստանի անշարժ գույքի շուկայի վրա, որի մասին կամ չեն խոսում, կամ  քիչ են խոսում։  Ռուսաստանում ռուբլին մեկ տարվա ընթացքում դոլարի նկատմամբ արժեզրկվել է  80-90%-ով։ Այսինքն՝ դոլարը բավականին թանկացել է։ Հայաստանում էլ անշարժ գույքի գործարքները հիմնականում կատարվում են դոլարով, թեև օրենքով սահմանված կարգով պայմանագրերում գումարը նշվում է դրամի տեսքով։ Ռուսաստանում ապրող մեր հայրենակիցների մի մասը, դա հաշվի առնելով, Հայաստանում գտնվող իրենց տները վաճառել են և դոլարը Ռուսաստան տարել։ Ընդ որում՝ վաճառել են շուկայում գործող գներից ավելի ցածր՝ 20-30%-ով։ Արդյունքում ստացվել է այնպես, որ թեև իրենք այստեղ տունն ավելի էժան գնով են վաճառել, սակայն այդ դոլարը Ռուսաստանում փոխարինել են ռուբլով և շահել։ Դա երկու զգալի բացասական հետևանք է առաջացրել Հայաստանի անշարժ գույքի շուկայում։ Նախ ազդել է տների գների նվազման վրա, հետո՝ մեր երկրի կանխիկ փողի զանգվածն է պակասել, քանի որ վաճառքի արդյունքում ստացված գումարը նրանք երկրից դուրս են հանել»,- բացատրում է Վ. Խաչատրյանը։ 

Մարդկանց խնայողությունները պակասել են ոչ միայն տրանսֆերտների ծավալների անկման հետևանքով, այլև՝ ելնելով երկրի տնտեսության ակտիվության ցածր տեմպերից։ Ըստ Վ. Խաչատրյանի՝ այդ պատճառով մարդկանց այն հատվածի թիվը, որը համապատասխանում է բանկերի պահանջներին և կարող է վարկերով բնակարաններ ձեռք բերել, հիմա գնալով պակասում է։ Նրանց մի մասը  խնդիրներ է ունենում վարկերի վերադարձելիության հետ կապված։ Արդյունքում նրանց վարկային պատմությունները դառնում են ոչ մաքուր, ինչը հաճախ  հնարավորություն չի տալիս նոր վարկեր վերցնելու։ 

Դրամային արտահայտմամբ տների ու բնակարանների գները նույնն ենմնացելիսկ դոլարով՝ էժանացել 

Կադաստրի պետական կոմիտեն տարվա ընթացքում հրապարակում է ամսական տվյալներ Երևանում և մարզերում տների ու բնակարանների գների վերաբերյալ։ Դրանք ներկայացվում են դրամով։ Այդ տվյալներին հետևողները կփաստեն, որ արդեն մի քանի տարի է՝ առնվազն երեք տարի, գների էական փոփոխություններ չեն արձանագրվել։ Սակայն, ըստ «Լավ առաջարկ» անշարժ գույքի գործակալության տնօրեն, գները փոխվել են, երբ հաշվարկում ենք դոլարով։  Քանի որ 2015-ին դոլարը դրամի նկատմամբ թանկացել է, ստացվում է, որ տների գները դոլարային հաշվարկով նվազել են։  «Պարզ ասած՝ հիմա մեզ ավելի շատ դրամ է հարկավոր դոլար հավաքելու համար»,- հավելում է Վ. Խաչատրյանը։ 

Ասվածն ավելի պարզ հասկանալու համար ներկայացնենք 2014-ի և 2015-ի նոյեմբերին Երևանի վարչական շրջաններում բնակելի շենքերի բնակարանների միջին գները  1 քմ մակերեսի հաշվարկով (ՀՀ դրամով), որը տրամադրել է Կադաստրի պետական կոմիտեն։

 

Ըստ ՀՀ կենտրոնական բանկի՝ 2015-ի նոյեմբերին 1 ԱՄՆ դոլարի միջին փոխարժեքը կազմել է 480,15 դրամ, իսկ 2014-ի նոյեմբերին՝ 420,45 դրամ։  Այժմ, եթե Կադաստրի տրամդրած տվյալները հաշվարկենք դոլարի նշված փոխարժեքներով, ստացվում է, որ  2015-ի նոյեմբերին օրինակ Կենտրոն վարչական շրջանում բնակարաննների 1 քմ-ի միջին գինը կազմել է մոտ 890 դոլար, մինչդեռ 2014-ի նույն ամսում կազմել է մոտ 1020 դոլար։  Գնանկումը զուտ դոլարային արտահայտմամբ է, իսկ դրամով փոփոխություններ չկան։ 

Երևանի շուրջ կենտրոնացվածությունը առանցքային խնդիրներից մեկն է 

Ըստ Կադաստրի՝ 2015-ի հունվար-նոյեմբերին հանրապետությունում անշարժ գույքի նկատմամբ գործարքների  34,3%-ն իրականացվել է Երևանում։ Սա խոսում է այն մասին, որ Երևանի շուրջ կենտրոնացվածությունն այս հարցում մեծ է։ Այստեղ ավելորդ չենք համարում մեջբերել նաև ՀՀ ազգային վիճակագրական ծառայության տվյալներն, ըստ որոնց՝ 2015-ի դրությամբ Հայաստանի բնակչության 33%-ից ավելին ապրում է Երևանում։

«Դա մեր երկրի մեծագույն խնդիրներից մեկն է, որը վերաբերում է ամբողջ տնտեսությանը։ Պետական աջակցության ծրագրերի մեջ առաջին հերթին  կարևոր է շինարարությունը մարզերում, որպեսզի երիտասարդները իրենց գյուղերում ու քաղաքներում բնակարաններ կարողանան ձեռք բերել և մնալ, աշխատել։  Հակառակ դեպքում ստացվում է, որ մարզերի երիտասարդները մարզերում չեն ուզում բնակարաններ գնել, Երևանում էլ դրա հանարավորությունը չեն ունենում, արդյունքում մտածում են արտերկրում աշխատանքի մասին»,- ասում է «Լավ առաջարկ» անշարժ գույքի գործակալության տնօրեն։ 

Հիփոթեքային վարկերի մատչելիությունը՝ անշարժ գույքի շուկանակտիվացնելու «դեղատոմս» 

Թե ինչ զարգացումներ տեղի կունենան անշարժ գույքի շուկայում այս տարի, մասնագետները դժվարանում են ասել, քանի որ ինչպես նշեցինք, շուկայի վրա ազդող արտաքին գործոնների դերը մեծ է։ Շուկայի վիճակը  մասամբ կախված է այդ գործոններից։ Մեծ կարևորություն ունեն նաև ներքին գործոնները։ 

«Մեր կարծիքով՝ այս տարի անշարժ գույքի շուկան Հայաստանում կարելի է ակտիվացնել հիփոթեքային վարկերի  մատչելիությամբ, ավելի կոնկրետ՝ կանխավճարի չափն ու վարկավորման տոկոսադրույքը նվազեցնել։ Եթե սպառողական շուկայում տոկոսադրույքը ցածր լինի, մարդիկ կկարողնանան գումարները վերադարձնել։  Մեր շուկան  ակտիվանալու բավականին մեծ հնարավորություններ ունի։ Եվ եթե բանկերի հիփոթեքային և հարակից վարկերի մատչելիությունն ավելի  բարձր լինի, և միևնույն ժամանակ գործեն պետական ծրագրեր,  օրինակ՝ երիտասարդ ընտանիքների ծրագիրը, որն իմ կարծիքով՝ շատ հաջողված էր, երկրում զարկ տրվի միջին  էկոնոմ դասի շինարարությանն, ապա շուկան բավականին կատիվանա»,- համոզված է Վ. Խաչատրյանը։ 

2008-ի համաշխարհային ճգնաժամից հետո Հայաստանի անշարժ գույքի շուկայում որոշակի ակտիվություն հետ բերվեց 2011-2012 թվականներին, բայց դա բավարար չէր շուկայի ակտիվության համար, քանի որ չապահովվեց շարունակականություն։ Եվ մինչ այսօր էլ ճգնաժամային փուլը, մասնագետների կարծիքով, դեռ հաղթահարված չէ։ Եվ չի հաղթահարվի, քանի դեռ արդյունավետ հստակ քայլեր ու ծրագրեր չգործեն։ Վիճակը, սակայն, բացարձակ խուճապային չէ։ Անշարժ գույքի գործակալությունները փաստում են, որ  կան և գնորդներ, և վաճառողներ։ Խնդիրը գործարքների քանակի նվազումն է։ Գործակալություններն աշխատում են իրենց բնական հունով։ Շուկան ծայրահեղ չի կարելի համարել, ցնցումներ էլ, կարծեք, չեն սպասվում։